פסק-דין בתיק ת"א 4449-07-11

בפני תובענה כספית על סך 106,000 ש"ח שעניינה תשלום דמי תווך במקרקעין.

התובע הוא מתווך מורשה ובעל משרד לשירותי תווך נדל"ן בהרצליה. לטענת התובע, נתבע 1 פנה אליו וביקש ממנו לאתר עבורו מגרש זמין לבניה בשטח של 300 עד 1,000 מ"ר. התובע ועובדיו עניינו את הנתבע במספר מגרשים ובין היתר במגרש המצוי ברחוב יהודה הנשיא בהרצליה, חלקה מס' 26, בגוש מס' 6545 (להלן - המגרש). הנתבע חתם ביום 12.12.2010 על "כתב התחייבות רכישה" (ת/1; להלן - הסכם התיווך). בהסכם התיווך נרשמו פרטי המגרש והמחיר המבוקש על ידי בעליו, המוכרת. לאחר שהמגרש הוצג לנתבע החל משא ומתן עם המוכרת, כאשר התובע ועובדיו נוטלים בו חלק. לאחר זמן קצר המוכרת הודיעה, שהיא מעכבת את העסקה עד אשר תמצא דירה למגוריה בעיר תל אביב. התובע החל לחפש דירה בתל אביב עבור המוכרת, תוך שהוא שומר עמה על קשר רציף עד לחודש יוני 2011. ביום 16.6.2011 הגיע נתבע 1 למשרדי התובע וסיפר, שהוא עומד לחתום על הסכם לרכישת המגרש וכי הוא מבקש מהתובע הנחה בדמי התיווך. שאז, בתמורה, הנתבע ימסור לתובע את הטיפול הבלעדי במכירת ביתו הנוכחי וכן בדירה נוספת. במעמד פגישה זו שילם הנתבע לתובע סך של 10,000 ש"ח, על חשבון חובו לתובע. התנהגות זו עוררה את חשדו של התובע ובבדיקה בלשכת רישום המקרקעין התברר לו, כי כבר ביום 15.6.2011 נרשמה הערת אזהרה לטובת הנתבעים, על מלוא זכויות המוכרת במגרש. ביום 20.6.2011 הגיע הנתבע למשרדי התובע וביקש להסדיר את יתרת תשלום דמי התווך, תוך שהוא דורש הנחה. הצדדים לא הגיעו להסכמה לגבי תשלום דמי התיווך ומכאן התובענה.

לטענת הנתבעים, אין כל יריבות בין נתבעת 2 לתובע ולא מגיע לתובע כל תשלום שהוא מהנתבעים. הנתבע ביקש מהתובע לאתר עבורו מגרש בשטח של 250 עד 350 מ"ר בלבד. התובע הציג את המגרש בפני הנתבע וציין, שמדובר במחצית מגרש, בשטח של 300 מ"ר, כי למחצית השניה של המגרש קיים קונה אחר וכי המחיר הנדרש עבור מחצית המגרש הוא 2,500,000 ש"ח.

לטענת הנתבע, הוסכם בינו לבין התובע על תשלום של 1% מסכום זה, קרי 25,0000 ש"ח, כדמי תיווך.

לטענת הנתבע, התובע החתים אותו על הסכם התיווך, כאשר הוא ריק מפרטים, למעט מספר הגוש וללא ציון המחיר המבוקש. ההסכם שצורף לכתב התביעה זוייף על ידי התובע. התובע הוסיף את פרטי המוכרת והוסיף מחיר נדרש בסך של 5,000,000 ש"ח. עוד טוען הנתבע, שהתובע ועובדיו לא נטלו כל חלק במשא ומתן וכי הקשר בינו לבין המוכרת נוצר באמצעות מר משה שוורץ, אשר היה אמור לרכוש את המחצית השניה של המגרש.

לטענת הנתבע, המשא ומתן לרכישת מחצית המגרש הסתיים בתחילת חודש ינואר 2011, כאשר המוכרת לא מצאה דירה חלופית בתל אביב למגוריה. התובע התבקש על ידי הנתבע לסייע בעניין זה וסירב. התובע גם לא התעניין בנעשה בעסקה.

לטענת הנתבע, בחודש מאי 2011 לערך פנתה אליו המוכרת מיוזמתה וטענה, כי מצאה דירה למגוריה וביקשה להיפגש. בעקבות פניה זו נערכה פגישה בנוכחות מר משה שוורץ במשרד עו"ד רוברט גרשוני, אותו שכרה המוכרת. לאחר בדיקת נתוני המגרש חזר בו מר משה שוורץ מכוונתו לרכוש את מחצית המגרש. הנתבע החליט, בשלב זה, לרכוש את כל המגרש לבדו, ניהל משא ומתן עם המוכרת והוסכם ביניהם, שירכוש את המגרש כולו תמורת סך של 5,200,000 ש"ח. החוזה נחתם ביום 14.6.2011.

למחרת החתימה פנה הנתבע ביוזמתו לתובע, על מנת להסדיר את נושא דמי התיווך. לטענת הנתבע, פנה לתובע לפנים משורת הדין, למרות שלא מגיע לו כל תשלום בגין העסקה, שלא תרם דבר להיווצרותה.

לטענת הנתבע, בפגישה שנערכה ביום 16.6.2011 הוסכם עם התובע, כי הנתבע ישלם דמי תיווך בסך של 25,000 ש"ח. בנוסף, תינתן לתובע בלעדיות במכירת דירה שבבעלות הנתבע בהרצליה וכי הנתבע ישפר לתובע את מערכת הסטריאו ברכבו. הנתבע שילם לתובע סך של 10,000 ש"ח על חשבון סכום זה.

לטענת הנתבע, כאשר פנה לתובע על מנת לשלם לו את יתרת התשלום עליו סוכם, האשים אותו התובע בהאשמות שונות ודרש ממנו סכומים נוספים. כאשר נוכח הנתבע, שהתובע זייף את הסכם התיווך הודיע לו, כי אינו מוכן לשלם לו דבר. לטענת הנתבע, העסקה שנחתמה בסופו של דבר אינה העסקה אליה התייחס הסכם התיווך, לתובע אין בה כל חלק והוא לא תרם דבר להיווצרותה. לפיכך, יש לדחות את התובענה במלואה.  

דיון

לאחר שעיינתי בכתבי הטענות, בתצהירים ובנספחיהם ולאחר ששמעתי את החקירות הנגדיות ושקלתי את טענות הצדדים שוכנעתי, שיש לקבל את התובענה בחלקה.

סעיף 14 ל חוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו - 1996 (להלן - חוק המתווכים) קובע 3 תנאים אשר בהתקיימם יהא זכאי מתווך במקרקעין לדמי תיווך מהלקוח: רישיון לעסוק בתיווך, חתימת הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולת התיווך ושפעולת התיווך הייתה הגורם היעיל להתקשרות בעסקה.     

אין מחלוקת בין הצדדים, שהתובע הוא מתווך מקרקעין, בעל רישיון על פי חוק המתווכים. לפיכך, מתקיים התנאי הראשון לזכאות התובע לדמי תיווך.

אין גם מחלוקת בין הצדדים, שהנתבע חתם על מסמך הנושא את הכותרת "כתב התחייבות רכישה" ( ת/1) המהווה "הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין" על פי חוק המתווכים. הנתבע חתם בשני מקומות על המסמך, הן בתחתית המסמך והן לצד השורה בה נרשמו פרטי המגרש. לטענת הנתבע, כאשר חתם על ת/1 הוא היה ריק מפרטים למעט מספר הגוש והחלקה. לטענתו, המחיר המבוקש ושם המוכרת נוספו לאחר מכן על ידי התובע.

לעניין נסיבות החתימה על ת/1 אני מעדיף את גרסתו של התובע הנתמכת בעדותו של מר אריק רם, אשר עבד בזמנו כמתווך במשרדו של התובע. מר אריק רם אינו צד לתובענה, אינו עובד כיום אצל התובע ועדותו הייתה מהימנה ואמינה. מר אריק רם העיד, שהיתה פגישה "משולשת" בה השתתפו התובע, הנתבע ומר אריק רם עצמו. התובע סייע במילוי הפרטים על ת/1 והחתימה נעשתה על ידי הנתבע בנוכחותם. לדבריו, קודם לחתימה נרשמו על הטופס פרטי הגוש והחלקה וגם המחיר הנדרש על ידי המוכרת (עמ' 7 לפרוטוקול). לפיכך, מתקיים התנאי השני לזכאות התובע לדמי תיווך.

נדמה, שהתובע היה "הגורם היעיל" להתקשרות בעסקה והוא עומד גם בתנאי השלישי. על פי עדותו של מר אריק רם, הוא התקשר לנתבע ואמר לו שמצא נכס עבורו. הנתבע הגיע למשרד התובע וחתם על ת/1. לאחר מכן הראה לנתבע את המגרש המדובר (עמ' 8 לפרוטוקול). הנתבע עצמו מודה בכך, שלא ידע על קיומו של המגרש קודם לכן וכי מר אריק רם הראה לו את המגרש (מ' 19 - 20 לפרוטוקול) בסמוך לכך, ביום 15.12.2010, שלח התובע לב"כ המוכרת דאז, עו"ד שי עמית, מכתב המודיע לו על כך, שהנתבע מעוניין לרכוש מחצית מהמגרש (נספח ב' לתצהיר התובע). עוד נכתב במכתב, ש" לקונה ידוע מחיר העסקה (בחלקו היחסי מחצית המגרש)". בעקבות מכתב זה נוצר הקשר בין הנתבע לבין מר משה שוורץ, הרוכש הפוטנציאלי של המחצית השניה של המגרש (עמ' 20 לפרוטוקול). אירועים אלה התרחשו בדצמבר 2010 וההסכם לרכישת מלוא המגרש נחתם ביום 14.6.2011 (עמ' 25 לפרוטוקול). עובדה שהוסתרה מהתובע במתכוון, על מנת לזכות ב"הנחה" בדמי התיווך. לאור האמור, מתקיים התנאי השלישי לזכאות התובע לדמי תיווך.

יצויין, שלא שוכנעתי בטענת הנתבע, שהתובע לא נטל חלק במשא ומתן ולא הסכים לסייע לו במציאת דירה חלופית למוכרת בתל אביב. מר אריק רם העיד, שניסה לאתר דירה עבור המוכרת בחודשים דצמבר 2010 ינואר 2011, עד שהמוכרת אמרה לו, שמצאה דירה עבור עצמה (עמ' 8 לפרוטוקול). הנתבע יכול היה, לנסות, להפריך את טענות התובע באמצעות המוכרת, אך בחר שלא לזמנה לעדות.

בסעיף 1 לת/1 נרשם והודפס, שדמי התיווך יהיו בשיעור של 2% מסכום הרכישה בתוספת מע"מ. לטענת הנתבע, הוסכם בינו לבין התובע, על דמי תיווך בשיעור של 1% מסכום הרכישה. לא ניתן לקבל טענה זו. מדובר בטענה בעל פה כנגד מסמך בכתב שלא הוכחה. הנתבע גם לא הזמין לעדות את החבר, המתווך, רפי קלינה, שיכול היה, לטענת הנתבע, להעיד לטובתו בעניין זה (עמ' 21 לפרוטוקול). לפיכך, התובע זכאי לדמי תיווך בשיעור של 2% מסכום הרכישה.